长租公寓风波不断:蛋壳CEO被查 "租金贷"问题难解 租赁企业的经营生存还是比较艰难

长租公寓风波不断。

6月18日，蛋壳公寓(NYSE：DNK)披露一则人事变动公告，公司CEO高靖涉及调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效。

根据公告，本次高靖涉及调查事项主要为其创办蛋壳公寓之前参与的商业投资。对于具体是因为哪家企业的商业投资被调查，中国新闻周刊曾致电蛋壳公寓核实，截至发稿对方电话无人接听。

启信宝显示，高靖现任蛋壳公寓运营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司的法定代表人，持有57%的股份，临时CEO崔岩持股43%。此外，高靖关联企业10家，其中担任法定代表人7家，担任股东3家，担任高管9家，参股控股企业6家。

高靖涉及调查一事是否与公司有关?对此，蛋壳公寓表示，高靖所涉及的调查与公司并无关联，公司及其任何其他董事或高级管理人员均未收到任何可能与该等调查有关的通知、查询或索赔。

著名经济学家宋清辉向中国新闻周刊分析，创始人是企业的灵魂人物，作为蛋壳公寓的创始人，高靖被调查一事势必会对公司造成巨大的负面影响。若高靖因上述调查被处罚，蛋壳公寓的高层很可能会进行人事变动，进行一次大洗牌，可能会对公司经营战略方向产生一定影响。

事实上，因高靖被调查，上周四公司股价大跌。截至当日美股收盘，蛋壳公寓股价报收8.75美元/股，下跌6.32%。

包括蛋壳公寓在内，中国新闻周刊注意到，受疫情影响，年初以来长租公寓行业因“租金贷”发生的纠纷、爆雷事件不断。如今，随着公司联合创始人、CEO的被调查，亦为蛋壳公寓的发展蒙上了一层“阴影”。

盈利“困难”

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的互联网长租公寓品牌，由高靖、崔岩二人创办于2015年，此后二人共同负责蛋壳公寓的管理和运营。随着租房市场的不断发展，2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所上市。

不过，上市并未改善公司业绩亏损情况。

同花顺数据显示，2017-2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。

6月10日，蛋壳公寓披露上市后首份财报，即2020年一季报。根据财报，2020年一季度，公司实现营业收入19.4亿元，同比增长62.48%，实现净利润-12.34亿元，去年同期净利润为-8.16亿元，亏损面进一步扩大。

为何蛋壳公寓营业收入与净利润背道而驰?一方面，长租公寓本就是一个利润较少的行业，普遍利润仅有1%-4%;另一方面或与长租公寓的商业模式有关。

众所周知，长租公寓多采用“高收低租”的方式，即以高于市场的价格拿房，按月或按季度向房东支付租金，再以低价出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租。

通过上述方式，长租公寓可以迅速扩大规模，但同时也存在盈利风险。据了解，该模式前期一直处于亏损运营状态，只有当长租公寓的规模大到可以影响当地房屋租金价格，且房屋出租率高且租客流动性大时，才能实现盈利。

截至2020年3月31日，蛋壳公寓已在北京、上海、深圳等13个城市入驻，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8%。即便规模有所扩大，目前看来，蛋壳公寓要想盈利，仍较为艰难。

事实上，很多长租公寓往往等不到规模为王的那天，就爆雷了。

据房东东数据，2019年，因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台为53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成为长租公寓爆雷“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

“租金贷”问题难解

摆在蛋壳公寓面前的，不仅是盈利难、CEO被调查等问题，其因“租金贷”屡遭消费者投诉，且多次被相关部门调查。

作为不少长租公寓企业实现快速做大的一个核心“支点”，“租金贷”颇受长租公寓平台“青睐”。

“租金贷”即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约;金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。通过上述方式，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，积蓄资金池，形成财务杠杆，用以规模扩张、吸纳新房源。

蛋壳公寓成也“租金贷”，败也“租金贷”。近年来，蛋壳公寓多次因“租金贷”问题陷入舆论的风口浪尖。

早在2017年，蛋壳公寓就因“租金贷”问题被深圳市消委会约谈并要求整改。未曾想到，时隔三年，蛋壳公寓再次因“租金贷”问题被调查。

2020年6月初，深圳蛋壳公寓被曝出“套路”租客贷款全年租金、“勒令”租客退租、违规搭建房中房等问题。随后，深圳市罗湖区住建局工作人员对媒体表示，将对蛋壳公寓存在的租金贷、房屋安全、违规改建等问题进行专案处理，并转给职能部门核实调查。

深圳市消费者委员会数据显示，3月1日-6月5日期间，消委会累计接到市民针对蛋壳公寓的投诉为219宗，包括消费欺诈、合同纠纷、强制退租等类型投诉。

对此，蛋壳公寓此前在回复中国证券报时称，根据蛋壳深圳客服统计，报道所称蛋壳公寓在消协投诉数量，绝大多数已办结。目前在处理中的还有27单。按照消协规定的15个工作日办结时限内，将始终积极妥善处理。

事实上，租客对蛋壳公寓的投诉并不局限于深圳。投诉平台数据显示，截至6月19日，消费者对蛋壳公寓的投诉为12663条。

此外，天眼查显示，蛋壳公寓背后的紫梧桐(北京)资产管理有限公司曾多次因改变房屋内部结构并分割出租等事项受到相关行政部门的处罚，累计行政处罚高达23起。

宋清辉表示：“频繁被消费者投诉、且屡次被相关部门调查势必会对蛋壳公寓的声誉、业绩、股价或者其他方面产生一系列负面的影响。更重要的是，此举既损害了消费者的合法权益，又损害了企业的声誉，得不偿失。”

中国新闻周刊注意到，受疫情影响，年初以来长租公寓行业因“租金贷”发生的纠纷、爆雷事件不断。

据北京商报消息，近期多名租客反映在长租公寓美丽屋租房过程中被诱导贷款，中途遇到退租不退贷的情况，收到晋商消费金融的催款信息，才发现租房中介并未结清贷款，导致租客征信陷入逾期状态。

然而事件发生后，美丽屋、晋商消费金融相互“甩锅”，问题至今没有解决。

此外，年初至今，长租公寓第一股青客公寓亦持续爆雷。据中国青年报报道，从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网，甚至被赶出公寓的窘境。

长租公寓容易爆雷，除了自身“造血”能力不足以外，疫情的出现更是加重了长租公寓企业的生存风险。

此前，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，新冠肺炎疫情发生近半年来，住房租赁企业受到重大影响，截至目前尚未根本好转，租赁企业的经营生存还是比较艰难。