楼市“魔幻重启”！ 万科销售毛利下降，恒大净利腰斩

目前，房地产市场或许正面临着史上最复杂多变的经济形势。一方面，受国内疫情的影响，二月份楼市销售断崖式下滑，“云卖房”模式应运而生;另一方面，全球疫情蔓延导致金融市场大范围暴跌，流动性危机中各国相继降息、推出QE等宽松救市措施，但巨大的经济损失已无可避免。

全球金融风暴下，对于高杠杆的房地产企业而言，无异于雪上加霜。而万科、恒大等龙头房企发布的2019年年报，也给楼市蒙上一层阴影。不过，部分城市楼市已经出现复苏迹象，房价则呈现出稳中有落的局面。

万科销售毛利下降，恒大净利腰斩

3月17日，万科公布了2019年的年报，2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，不仅净利低于市场预期的410.29亿元，增速也创出近4年来新低。此外，在销售增速、盈利能力等方面，万科的表现也难以让投资者满意。

年报显示，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%;实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。销售面积增速快于全国同期(2019年全国商品房销售面积增速为-0.1%)，销售金额增速慢于全国同期(2019年全国商品房销售金额增速为6.5%)。销售增速同样创出近4年来新低，其2018年、2017年、2016年销售额增速分别为14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。

另一家房企龙头的业绩更不如人意。3月22日晚间，中国恒大发布盈利预警，预期2019年全年核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润约为408亿元，同比下滑48%;净利润约为335亿元，同比下滑50%。公司表示利润下滑主要是售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，导致交楼单价下降所致。

全国房地产投资、销售数据大幅下跌

万科、恒大等龙头房企业绩不及预期，但一线房企保利、融创等却有良好的增长。不可否认，房地产的黄金岁月已经过去，距离2012年万科首提白银时代，也已经过去了八九年之久。万科总裁祝九胜认为，“整个行业毛利的下降”，都“可能是长期的趋势”。

一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题甚至成为了“活下去”。新冠疫情的出现，“活下去”更面临挑战。万科董事会主席郁亮在业绩会上直言，今年爆发的新型冠状病毒疫情对每个人、每家企业、每个行业都意味着巨大的困难和挑战。

近期国家统计局发布的数据，已经说明了一些问题。2020年1-2月，全国房地产开发投资额1.01万亿元，同比下降16.3%，增速较2019年全年放缓26.2百分点。2020年1-2月商品房销售面积8475万平米，同比减少39.9%。

多地出台扶持政策，房住不炒依然是主基调

作为全年销售数十万亿元的行业，房地产市场关系到社会经济生活各个方面，稳定发展至关重要。据不完全统计显示，2月以来，已经有70余省市发文扶持楼市，但同时也有多个“救市”政策被叫停。

2月以来国家层面也从降低融资难度、为企业减负、放宽公积金限制等多方面入手出台楼市扶持政策，但仍多次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。上周，银保监副主席在国新办发布会上表示，坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展。

东兴证券认为，房地产金融政策基调不变。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日监管层强调信托额度不可超过2019年底水平。3月17日银保监会官员表示房贷政策基调未变。3月20日，1年期和5年期LPR报价4.05%和4.75%，与上次持平。同一天监管部门明确要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。以上央行操作和监管层表态显示房地产金融政策仍然会维持现状而不是放松。但判断后续伴随国内外货币政策宽松周期的延续，房企融资或将继续边际改善。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对长久期高收益率的开发贷加以支持。

“云卖房”萌芽，销售开始恢复，房价稳中有落

新冠肺炎疫情让今年年初的楼市进入“冰冻”状态，各地售楼处纷纷关闭，不少房企开始转战线上“自救”。据克而瑞研究中心统计，前200强房企中已有143家房企在线上“云卖房”。这其中名头最响亮的，当属恒大的“恒房通”。恒大日前宣布，在全面实施“网上卖房”后，该公司2月份共实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。

“云卖房”已经实实在在的体现在了销售业绩上。3月5日恒大公告显示，恒大2月份实现合约销售额达447.3亿元，同比大增约108%，合约销售面积513.8万平方米，同比大增约154%，均位居行业首位。截至2月末，恒大累计实现合约销售额853亿元。2月单月和前两月销售情况，中国恒大均位列行业第一位。

分析人士认为，当下房地产行业转战线上主要是受疫情影响，是“非常时期的非常办法”，还处于起步和试水阶段。短期内，线上卖房不会替代线下销售，但会是线下销售的重要补充手段。

随着国内疫情的缓解，售楼处开始解封，房企销售数据也出现回升，部分城市甚至出现“抢房”现象。3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟销售额达12亿，7分钟售光288套房。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月25日晚8点，北京网红新盘20分钟热销814套。

楼市复苏的脚步越来越近。贝壳研究院近日发布的《房地产市场复苏力指数城市排行榜》显示，苏州、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。二手房方面，贝壳研究院数据显示，在链家覆盖的18个城市中，上上周(3月16日至22日)成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

更可喜的是，疫情并未对房价构成重大影响，整体呈现稳中有落的局面。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，2月份，70个大中城市中，21城新建商品住宅销售价格环比上涨，26城环比持平，23城环比下跌。二手房方面，27城房价环比下跌、29城持平，仅14城环比上扬，且多以微涨为主。

二季度回暖预期较高，众多机构看好地产行业

东莞证券认为，短期销售大幅回落主要是受疫情影响，居民外出受阻、经济活动停顿及售楼处关闭等特殊情况导致的，并不代表行业本身基本面迅速转差，也并非销售需求急剧收缩的真实反映。随着疫情受到控制并且逐步消退，行业景气度将会较快地恢复到正常水平，短期抑制的需求得到回补弹性较大。房地产开发需求、房企融资等在二季度得以明显改善预期仍较高。

另外，分析人士普遍认为，在全球降息潮的背景下，我国货币政策宽松预期有望增强，房产保值、房贷利率下降等因素影响下，楼市的表现依然值得期待。相比较而言，地产股的机会可能比楼市的机会更为确定，尤其是基本面稳健、盈利确定性较强、且分红率较高的优质地产公司，在全球各大经济体无风险利率下行的背景下，投资价值持续凸显。

进入新年以来，地产板块持续被众多机构看好，接近40家机构发布行业研究报告，评级多为看好、推荐、增持等。中信建投认为，未来政策边际改善仍有空间，同时疫情仅影响短期购房行为而不影响中期购房需求，地产的压舱石作用凸显。近日国新办维护金融市场稳定发布会上，央行表示要继续保持流动性的合理充裕，全球各大央行也采取积极措施，整体利率下行对板块估值构成支撑。

地产板块估值处于历史低位，股息率吸引力较大

受到疫情、国外股市暴跌等多方面因素影响，A股、港股地产股也出现大幅下挫，主要龙头股估值逼近历史低位，股息率则达到历史高位。申万一级房地产指数近期市盈率逼平历史最低的8.09倍水平，最新市盈率为8.64倍;最新市净率1.23倍，接近历史最低1.13倍水平，股息率则达到3.24%，达到历史相对高位(历史最高为3.79%)。未来随着2019年年报的不断披露，股息率水平有望进一步升高。

具体到个股方面，万科A最新市盈率为7.7倍左右，保利地产最新市盈率为6.8倍左右，二者估值均处于历史相对低位。在估值处于历史低位的情况下，主要龙头股的股息率同样处于历史相对高位水平。万科A股息率接近4%，保利地产按照2018年分红计算最新股息率超过3%。

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